Как застраховать себя от недобросовестных арендаторов жилья

Дело не в правовом нигилизме, а в элементарной экономике. Налог, который должен уплатить владелец, обычно включается в цену аренды и ложится на плечи нанимателя.

Тем не менее, спрос на жилье не снижается, а сделки по найму (сдаче) жилья продолжают заключаться.

Риски существуют для обеих сторон – как для нанимателя, так и для наймодателя, то есть для сдающего жилье. Однако в этот раз мы поговорим именно о последних и попытаемся дать несколько советов, как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов.

Сначала немного о сроках. Арендатор (наниматель) – это физическое или юридическое лицо (субъект хозяйствования, организация), принимающее во временное пользование недвижимое или движимое имущество.

В договоре аренды (найма) это сторона, которой передано имущество в аренду за отдельную плату во временное пользование, где вторая сторона – арендодатель (наймодатель), который передает в аренду (наем) имущество для арендатора.

Как арендатором, так и арендодателем могут быть и физические, и юридические лица.

Отношения, а точнее – правоотношения между арендатором и арендодателем в нашем случае регламентирует Гражданский кодекс Украины. Он определяет права и обязанности сторон и содержание и предмет договора.

В законодательные дебри мы также углубляться не будем, отметим лишь, что положения договора аренды не могут противоречить нормам Гражданского кодекса или другим законам Украины. Такие нормы на юридическом языке называются ничтожными.

Итак, как уже стало понятно, для сдачи в наем принадлежащего вам жилья необходимо заключить договор найма (аренды). Он может быть устным – законодательство Украины это позволяет. Но, как вы сами понимаете, слова – это только слова. Поэтому настоятельно рекомендуем заключить договор в письменной форме. Вы можете самостоятельно поискать образец в Интернете и выбрать для себя наиболее подходящий вариант.

Договор должен включать в себя следующие положения:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон (нанимателя и арендодателя);
• цена договора и порядок оплаты;
• ответственность сторон;
• срок действия;
• порядок расторжения или пролонгации и порядок разрешения споров.

Могут быть другие положения, но перечисленное – необходимый минимум.

Предмет договора – это собственно фиксация на бумаге факта сдачи в аренду квартиры или дома. Должен быть указан точный адрес и площадь жилья, основания, на которых оно вам принадлежит.

Цена договора – это цена, за которую вы сдаете жилье. Укажите, фиксируется ли она и на какой период, может ли быть изменена и как именно происходят эти изменения.

Валютой расчетов должна быть гривна. Укажите, входит ли в арендную плату стоимость коммунальных услуг (интернета, консьержа и т.п.) или они оплачиваются отдельно; вносится ли в начале аренды гарантийный платеж.

Если да, то в договоре обязательно должно быть определено, как используются эти средства – возвращаются ли они обратно при расторжении договора аренды, или засчитываются как оплата последнего месяца аренды.

Укажите сроки, в которые должны платиться платежи и штрафные санкции за их просрочку.

Ответственность сторон – это тоже понятно из названия. Кто и за что отвечает: исправность коммуникаций, повреждение имущества, мелкий или крупный ремонт, соблюдение правил проживания.

Не стоит возлагать на арендатора ответственность за форс-мажоры – затопление соседями, пожар не по его вине, прилет ракеты (к сожалению, это наши реалии) и тому подобные вещи – это излишняя трата времени.

А вот по поводу повреждения имущества, которое вы предоставляете в пользование – телевизор, стиралка, бойлер и т.д. – побеспокоиться стоит.

Также следует предусмотреть, в частности, ответственность за досрочное прекращение аренды или наличие посторонних лиц в жилье. Продумайте, какие еще возможные риски в вашей конкретной ситуации.

Срок действия договора. Не указывайте длительные сроки аренды – лучше заключать договор на год. Конечно, существуют исключения, но помните – договор сроком до трех лет не требует обязательного удостоверения нотариуса. Также следует обязательно указывать срок действия договора – в случае неуказания срока действия договора считается заключенным на пять лет.

Порядок расторжения договора и прекращение аренды. Это раздел, который определяет, имеете ли вы или арендатор право досрочно расторгнуть договор и что в таком случае делать с оплатой, в том числе и с гарантийным платежом.

Также – как именно это делается и в какие сроки и по каким основаниям вы (или наниматель) должны предупредить о досрочном прекращении сделки. Здесь же укажите, как должен продолжаться договор аренды и на каких условиях.

Кроме того, здесь могут быть прописаны и другие важные для вас аспекты прекращения аренды жилья.

Разрешение споров. Этот раздел указывает, как разрешаются споры между сторонами и обычно содержит стандартные положения о праве обратиться в суд. Можно обойтись и без него, но стоит ли экономить несколько лишних предложений? Иногда они могут быть очень важными.

Реквизиты сторон. Обязательно укажите в договоре реквизиты сторон. Это, конечно, фамилия, имя и отчество или названия юридических лиц, индивидуальные налоговые номера, адреса, телефоны, другие средства электронной связи. Обязательно возьмите у арендатора копии паспорта и кода. Заверять их не обязательно, но они вам пригодятся в случае возникновения споров.

Неотъемлемой частью Договора аренды должен быть Акт приема-передачи имущества, который стороны (т.е. вы и арендатор) подписывают в момент передачи жилья в аренду.

Этот акт четко зафиксирует, в каком состоянии передано жилье и что именно и опять же – в каком состоянии в этом жилье находится: бытовая техника, мебель, электроника, сети, коммуникации, посуда, постельные принадлежности, предметы интерьера и т.д.

Можете не вписывать в этот акт всё до последней ложки – просто здраво оцените, что из того, что есть в квартире, составляет настоящую ценность. И перечислите это все добросовестно. Можете даже сделать фото и напечатать их, отметив дату и поставив на их обороте подписи – свои и арендатора, указав, что состояние имущества в квартире соответствует изображению. Тогда в случае возникновения спора вам будет к чему апеллировать.

Важно помнить, что проведение косметического ремонта и поддержание жилья в том состоянии, в котором оно существовало на момент подписания Акта-приема передачи, возлагается на арендатора. Любые другие улучшения, повышающие оценочную стоимость квартиры, могут проводиться только по согласованию сторон.

Образец Акта приема-передачи вы также можете найти в Интернете.

Оценить все, что могут сделать арендаторы, невозможно. Но чаще это несвоевременная уплата арендной платы, коммуналки, повреждение имущества, кражи, отказ выселяться в сроки, указанные в договоре. Всё это можно предусмотреть в договоре.

Перед тем как сдавать квартиру, постарайтесь собрать о своих потенциальных арендаторах максимум информации.

Наиболее «продвинутым» советуем поискать своих арендаторов в различных официальных реестрах, большинство из них открыты. Но часто достаточно просто погуглить фамилию и имя человека и, если на него есть какой-то негатив, это обязательно будет в результатах поиска.

Вариантов защиты своих прав на самом деле не так уж много – у нас правовое государство, поэтому за защитой нужно обращаться в его органы.

В случае кражи – это будет Национальная полиция, и здесь вам пригодится как сам Договор, так и Акт приема-передачи имущества, подписанный вашими арендаторами.

Не бойтесь обращаться к стражам порядка даже тогда, если договор не был зарегистрирован в налоговых органах и вы не платили налоги.

Во-первых, вас обокрали, а вор известен – у вас на руках все его данные.

Во-вторых, в задачи НПУ в данном случае вовсе не входит проверка уплаты вами налогов или информирование об этом налоговиков.

Отказ выселяться – немного другая история, это не криминал, но без полиции здесь тоже не обойтись. Самым действенным будет обращение к участковому инспектору полиции.

Не поленитесь это сделать, даже если вы физически превосходите ваших арендаторов – так вы застрахуетесь от возможных жалоб на ваши действия от них.

В случае повреждения имущества, несвоевременной оплаты аренды или коммунальных платежей и т.д. вы имеете дело с гражданскими правоотношениями. И, вероятнее всего, если не удалось уладить спор мирно, придется обращаться в суд.

Для привлечения арендатора к ответственности одного договора аренды недостаточно. Важно также доказать, что ущерб имуществу был причинен в момент пользования объектом аренды и по вине самого арендатора, а не вследствие ненадлежащего технического состояния или других, независящих от него причин.

И здесь уже не обойтись без квалифицированной правовой помощи. Поэтому советуем обратиться к адвокату-практику. Опять же – здесь вам крайне необходимо будет то, что вы подписывали со своим арендатором – Договор аренды и Акт приема-передачи имущества.

Все риски предусмотреть невозможно. Поэтому, если вы сдаете в аренду не «убитую» хрущевку, где из ценного имущества разве что бабушкин ковер на стене и продавленный диван, советуем не ограничиваться нашими советами и обратиться к юристу с хотя бы минимальной квалификацией.

Он поможет как составить Договор аренды и Акт приема-передачи имущества, которые будут отвечать именно вашим потребностям, так и проконсультирует обо всех возможных нюансах такого вида договорных правоотношений, коим является сдача жилья в наем.